Omanik sõlmib maakleriga lepingu ja tunneb tavaliselt kergendust: nüüd tegeleb müügiga spetsialist. Ta valmistab kuulutuse ette, kontrollib dokumente, leiab ostja, peab läbirääkimised ja aitab tehingu notarini viia. Pealegi on maakler tuttav või mis saaks veel parem olla sugulane.

Näib, et nüüd jääb üle vaid tulemust oodata.
Möödub nädal. Siis kuu. Mõnikord mitu kuud või isegi aastaid. Kuulutus on üleval, fotod avaldatud, aga korter ei lähe müügiks. Maakler ju ütles, et pildid tegi professionaalne fotograaf ja kuulutus ilmus mitmes kohas. Näitamisi on vähe, neid pole üldse või neid on küll palju, kuid tulemust pole. Omanik ei saa maaklerilt selget, faktidega põhjendatud selgitust.

Kõige ebameeldivam võib selguda alles hiljem. Omanik usaldas maaklerit, sest too on tuttav, endine klassikaaslane, sõber või sugulane. Tema ju ei jätaks hätta küllap peitub põhjus milleski, mida keegi mõjutada ei saa.

Siis aga selgub kolmandatelt isikutelt või tõsiselt huvitatud ostjatelt, kes on ise tehingu nimel väga aktiivsed, et maakler ei vastanud nende telefonikõnedele ega korduvatele e-kirjadele. Või ütles, et on hõivatud ja helistab tagasi, ent hiljem ei võtnud enam telefoni vastu.

Eksklusiivleping on aga juba sõlmitud ning omanikul ei pruugi olla reaalset võimalust sellest väljuda. Maakler võib end liiga kindlalt tunda, sest tema tasu näib lepingu tõttu olevat tagatud isegi siis, kui ostja leiab keegi teine või kui ta ise ei tee sisuliselt midagi selleks, et saavutada omanikule parem hind ja soodsamad tingimused.

Kindlasti on erandeid. Ometi olen selle korduva probleemiga ise korduvalt kokku puutunud. Kõige rohkem kannatavad omanikud, kes ei pruugi teadagi, et nad mitte ainult ei maksnud teenuse eest liiga palju, vaid suure osa tegelikust tööst tegi lõpuks ostja poole spetsialist või pidid nad selle ise oma maakleri eest ära tegema.

Kuulutuse avaldamine ei tähenda veel müügitööd

Kinnisvaraturul on tihe konkurents. Iga päev ilmub uusi kuulutusi ning muutuvad hinnad, laenutingimused ja ostjate ootused. Seetõttu ei piisa sellest, et objekt lisatakse portaali ja jagatakse sotsiaalmeedias.

Müük nõuab järjepidevat tööd:
- realistliku turuhinna analüüsi;
- objekti õiget positsioneerimist;
- kvaliteetset ettevalmistust, läbimõeldud esitlust ja professionaalseid fotosid;
- dokumentide ning võimalike probleemide kontrolli;
- suhtlust korteriühistuga;
- kiiret vastamist ostjate päringutele;
- objekti ja selle praktiliste eripärade tundmist;
- näitamiste korraldamist;
- professionaalseid läbirääkimisi;
- ettevalmistust pangafinantseerimiseks ja notariaalseks tehinguks ning asjaajamist tehingu lõpuni;
- vara üleandmist ja tehingu lõpetamist nii, et hiljem ei tuleks ebameeldivaid üllatusi: ostja pretensioone, ootamatut suurt maksukohustust või midagi muud, millest keegi omanikku ei hoiatanud.

Kui töö pärast kuulutuse avaldamist sisuliselt lõpeb, kaotab objekt tasapisi ostjate tähelepanu. Mida kauem kuulutus muutumatuna üleval on, seda sagedamini tekib küsimus: miks pole seda ikka veel ära ostetud?

Isegi hea objekt võib hakata tunduma probleemne lihtsalt sellepärast, et müügiprotsessi keegi päriselt ei juhi. Iga objekt vajab oma lähenemist. Igal kinnisvaral on omad tugevused; maakleri ülesanne on need üles leida, esile tuua ja võimaluse korral väikeste kuludega veelgi paremini nähtavaks teha.

Ettevalmistamata dokumendid tulevad välja kõige ebasobivamal hetkel

Olen praktikas kahjuks üllatavalt sageli näinud olukorda, kus objekt on olnud arusaamatult kaua müügis. Siis leitakse lõpuks ostja, kes soovib tehinguga võimalikult kiiresti edasi liikuda, kuid vajalike andmete ja dokumentide küsimisel selgub, et neid ei ole. Neid ei ole varem kontrollitud ning nende otsimisega alustatakse alles siis, kui ostja on need juba välja nõudnud ja tehinguga on kiire.
Sama puudutab üürile antavaid objekte: kuulutuses on kirjas üks asi, kuid tegelik olukord, tingimused ja arvud osutuvad teistsuguseks.

Just siis võivad ilmneda näiteks:
- vastuolud registriandmetes;
- registreerimata ümberehitused;
- puuduvad load või vajalikud servituudid;
- ehituslikud puudused;
- võlgnevused või vaieldavad kohustused;
- kaasomandiga seotud küsimused;
- tõsised probleemid korteriühistus;
- olulised piirangud, millest omanik ei teadnud;
- dokumendid, andmed või kooskõlastused, mida pole võimalik mõne päevaga hankida.
See ei tähenda alati, et objekti ei saa müüa. Enamiku küsimustega saab tegeleda, kui need õigel ajal avastada ja koostada selge tegevusplaan.

Varajane kontroll võib säästa märkimisväärselt nii müüja kui ka ostja aega. Professionaalne maakler peab suutma omanikule põhjendada, kuidas objekti seisukord ja eripärad selle hinda mõjutavad. Kui soovitud hinnaga müük ei ole realistlik, tuleb seda selgelt selgitada ning määrata objekti tegelikule seisukorrale ja turule vastav hind. Mõnikord on mõistlik müüa objekt praegu õige hinnaga, selle asemel et jääda määramata ajaks ootama ning seista hiljem silmitsi remondivajaduse, lisakohustuste või muude ootamatute ja oluliste kuludega.

Kui probleem selgub vahetult enne tehingut, venivad tähtajad. Ostja hakkab kahtlema, pank peatab taotluse läbivaatamise, notariaeg lükkub edasi. Kahjuks võib kokkulepe sootuks ära jääda: ostja valib teise objekti, mille tehing on professionaalselt ette valmistatud ning mille asjaolud ja riskid on talle selged.

Kõige rohkem kaotab sellest omanik. Ta ei ole kinnisvaraspetsialist ega pea iga sammu ja dokumenti ise üle kontrollima. Just selleks ta maakleri palkaski.

„Ootame veel natuke” ei ole alati õige strateegia

Muidugi ei saa iga objekti nädalaga müüa. Mõnikord vajab turg aega. On keerulisi objekte, ebatavalisi tingimusi, omaniku liiga kõrgeid hinnaootusi ja olukordi, kus võimalikke ostjaid on vähe.
Professionaalne maakler ei pea lubama võimatut. Küll aga peab ta olukorda ausalt selgitama: millist hinda võiks saavutada ühe või teise ajaga, milline hind pole praegu realistlik ning kas mõni väikese eelarvega parandus aitaks kiiremini müüa või paremat hinda saada.

Omanik peab teadma:
- kui palju päringuid on tulnud;
- kas näitamisi on toimunud;
- millist tagasisidet on ostjad andnud;
- kas hind vastab turule;
- mis müüki takistab;
- mida on juba tehtud;
- mida tuleks muuta;
- millised dokumendid on kontrollitud ja mis on veel puudu.

Kui kuude jooksul pole ei tulemust, arusaadavat infot ega edasist plaani, ei muuda pelk ootamine olukorda tõenäoliselt paremaks.

Mida teha, kui müük on seisma jäänud?

Kõigepealt ei tasu karta sõltumatut arvamust küsida.
Mõnikord piisab hinna või objekti esitluse ülevaatamisest. Teinekord tuleb dokumendid uuesti kontrollida, pöörduda teistsuguse ostjaskonna poole, valmistada korter näitamisteks paremini ette või muuta läbirääkimiste viisi.

Minu poole on sageli pöördunud omanikud, kelle vara oli teise maakleri vahendusel olnud pikka aega müügis, kuid tulemuseta. Nad olid väsinud ja pettunud ega mõistnud, miks midagi ei juhtu, kuigi leping oli sõlmitud ja kuulutus avaldatud.

Kontrollimisel selgus sageli, et probleem ei olnud ostjate puudumises, vaid järjepideva töö puudumises. Dokumendid olid kogumata, päringud vastuseta, küsitud hind ei vastanud turuolukorrale. Maakleri tegevus piirdus kuulutuse avaldamisega ning isegi tõsiselt huvitatud ostjate pöördumistele ei reageeritud.

Kõigil sellistel juhtudel, millega olen ise tegelenud, õnnestus leida praktiline lahendus ja omanikke lühikese aja jooksul professionaalselt aidata. Seejuures olid minu kompleksse teenuse hind ja tingimused märksa soodsamad kui need, mida omanikele oli varem pakutud. Mõnel juhul andsin konsultatsiooni ja vajaliku abi täiesti tasuta.

Ma ei räägi imedest ega garanteeri kohest müüki. Räägin professionaalsusest, isiklikust vastutusest ja tühjade lubadusteta tööst: müüdava või üürile antava objekti põhjalikust tundmaõppimisest, usaldusväärsest suhtlusest, objekti ja dokumentide ettevalmistamisest ning ka tulevaste riskide ennetamisest.

Hea maakler ei kao pärast lepingu sõlmimist ära

Turul töötab palju tõsiseltvõetavaid ja kohusetundlikke spetsialiste. Head maaklerit ei näita kõige paremini vali reklaam, büroo suurus, kõrge teenustasu ega see, et ta on omaniku endine klassikaaslane või sõber. Oluline on see, mis juhtub pärast lepingu sõlmimist.

Ta on kättesaadav. Ta selgitab, mida teeb. Ta korraldab vajalike dokumentide hankimise ja kontrollib need aegsasti üle. Ta ei varja keerulisi asjaolusid, ei loo omanikule alusetuid ootusi ega oota, kuni probleemid ise välja tulevad või kuni objekt end justkui ise ära müüb.

Omanik ei anna maaklerile üle ainult võtmeid ja fotosid. Ta usaldab tema hoolde oma vara, aja, raha ja olulised eluplaanid: järgmise kodu ostu, kolimise, laenu tagasimaksmise või perega seotud muutused. Ideaalis võtab maakler pärast lepingu sõlmimist asjaajamise tervikuna enda peale, aitab probleemid lahendada ning omanikul jääb lõpuks üle otsustada parima laekunud pakkumise üle ja osaleda notariaalsel tehingul.

Selline usaldus eeldab päris tööd. Juba lepingu sõlmimisel tasub vaadata, kas omanik saab lepingu arusaadavatel tingimustel lõpetada, kui maakler tõendatult oma lubadusi ja kohustusi ei täida. Kui ka sellisel juhul tuleb maksta kogu maakleritasu, mitte üksnes hüvitada põhjendatud ja tõendatud otsesed kulud, on see põhjus enne allkirjastamist teise maakleri valikut kaaluda.

Kui teie vara on olnud kaua müügis, kuid te ei tea, mis toimub või miks tulemust pole, ei pea te lõputult teadmatuses ootama. Sõltumatu pilk aitab sageli märgata seda, mis on seni kahe silma vahele jäänud, ning annab müügiprotsessile jälle selge suuna.

Rääkige mulle oma olukorrast. Vaatan üle teie objekti, dokumendid, hinna ja senise müügitegevuse ning ütlen ausalt, millised sammud võiksid päriselt aidata. Kui soovite minuga koostööd teha, võime sõlmida eksklusiivlepingu turul tavapärasest soodsama tasuga. Lepingus saab selgelt kokku leppida ka selle, et kui ma ei tee oma tööd nõuetekohaselt, võite lepingu lõpetada ning hüvitate vaid juba kantud, otsesed ja tõendatud kulud.

Olen aidanud paljudel omanikel kinnisvara müüa või üürile anda, saada paremaid tingimusi ja hoida kulud ning riskid väiksemad. Seejuures ei ole nad pidanud ise tegema tööd, mille eest nad maaklerile maksavad.

Võtke ühendust. Soovin teile siiralt edu oma kinnisvara müümisel või üürile andmisel!

.......................
Autor: Roman Ytrebø
© 2026 Roman Ytrebø / GRÖLLER KINNISVARA OÜ. Kõik õigused kaitstud. Artikli täielik või olulises osas kopeerimine, ümbertöötamine ja avaldamine ilma autori eelneva kirjaliku nõusolekuta ei ole lubatud. Tsiteerimine on lubatud üksnes põhjendatud mahus, märkides autori ja lisades aktiivse lingi algallikale: grollerkv.ee.