Собственник подписывает договор с маклером и обычно испытывает облегчение ведь теперь продажей занимается специалист.

Объявление подготовят, документы проверят, покупателя найдут, переговоры проведут, а сделку доведут до нотариуса. И он мой знакомый или еще “лучше” родственник.

Казалось бы, остаётся только дождаться результата.
Проходит неделя. Потом месяц. Несколько месяцев. В некоторых случаях годы. Объявление размещено, фотографии опубликованы, но квартира не продаётся. Маклер же рекламировал что фото сделаны профессиональным фотографом и он разместил объявление во многих местах.

Показы проходят редко, не проходят вовсе либо часто, но без результата. Внятного и доказанного объяснения от маклера происходящему собственник не получает.

А затем когда уже прошло время обнаруживается самое неприятное: маклер, на которого рассчитывали, потому что он же мой знакомый, бывший одноклассник, друг или родственник и он не мог подвести и явно причина в чем то неконтролируемом.

И тут от третих лиц, либо потенциальных покупателей, которые очень сильно заинтересованы и чрезвычайно сами активны, выясняется что оказывается маклер им вообще не отвечал на телефонные звонки и на неоднократные электронные письма, либо ссылался на занятость и обещал перезвонить, но потом не брал трубку.

Но эксклюзивный договор уже подписан и возможностей выхода из него собственнику нет и маклер уже расслабился, поскольку деньги у него уже к кармане, даже если объект не он продаст и даже если он вообще ничего не будет делать, для того чтобы его продать и получить для собственника более выгодные условия и суммы.

Проблема на самом деле огромная и наверняка есть исключения, но факт остается фактом что я столкнулся с систематически повторяющейся данной проблемой от которой страдают в первую очередь собственники, которые возможно даже и не знают что они не только переплатили, но еще и всю реальную работу сделал специалист со стороны покупателя или делают они за маклера .

Реклама сама по себе ещё не является продажей

На рынке недвижимости существует огромная конкуренция. Ежедневно появляются новые объявления, меняются цены, условия кредитования и ожидания покупателей. Поэтому просто опубликовать объект на портале и у себя в соц.сетях недостаточно.

Продажа требует постоянной работы:
- анализа реальной рыночной цены;
- правильного позиционирования объекта;
- качественной подготовки, презентации и фотографий;
- проверки документов и всех подводных камней;
- общения с квартирным товариществом;
- своевременной реакции на запросы потенциальных покупателей;
- знания объекта и всех его особенностей именно с практической стороны;
- организации показов;
- професиональных переговоров;
- подготовки к банковскому финансированию и нотариальной сделке и их сопровождения и корректного завершения;
- после сделки, передачи объекта и проведенной сделки так, чтобы потом не прилетели возможные сюрпризы в виде претензий от покупателя, огромного налога о котором никто не предупреждал и много другого.

Если после публикации объявления, работа фактически прекращается, объект постепенно теряет внимание покупателей. Чем дольше он находится в продаже без изменений, тем чаще возникает вопрос: почему его до сих пор никто не купил?

Даже хороший объект может начать восприниматься как проблемный просто потому, что процессом никто по-настоящему не управляет. В каждом случае важен особый и индивидуальный подход, поскольку каждый объект это жемчужина имеющая свои плюсы и главная задача маклера их найти и выделить и сделать все возможное, чтобы при минимальных затратах их усилить и подчеркнуть.

Неподготовленные документы обнаруживаются в самый неподходящий момент

Ещё на практике к сожалению у меня шок от того что на рынке маклерских услуг систематично распространена ситуация, когда у объектов которые, продавались необъяснимо долго, при реальном запросе и желании со стороны готового покупателя максимально быстро продвинуться с сделкой и фактически покупатель уже найден, но при запросе от него необходимых сведений и документов нет, и выясняется что заранее они не проверялись и работа по их поиску началась только сейчас когда покупатель их запросил и сделка уже горит.
Тоже самое и про сдаваемые в аренду объекты, когда написано одно, а на практике картина и цифры совершенно другие.

Именно в этот момент могут неожиданно обнаружиться:
- несоответствия в регистровых данных;
- незарегистрированные перепланировки;
- отсутствие необходимых разрешений включая сервитуты;
- конструктивные дефекты;
- задолженности или спорные обязательства;
- вопросы, связанные с долевой собственностью;
- серьезные проблемы в квартирном товариществе;
- существенные ограничения, о которых собственник возможно сам не знал;
- документы, данные, согласования, которые невозможно получить за несколько дней.

Такие обстоятельства не всегда означают, что объект нельзя продать. Большинство вопросов можно решить если выявить их вовремя и составить понятный план действий.
Также это может сократить значительно время и продавцу и покупателю, поскольку продавец поймет по рекомендациям от маклера, который ему докажет что если не снизить цену до определённого уровня то ожидать реальной продажи можно никогда, либо поставить правильную цену соответствующую рынку именно за данное состояние объекта с его особенностями и продать сейчас, чем потом не только не продать, но и получить кроме сильной головной боли еще и дополнительные обязательства по необходимости ремонта или других неожиданных и существенных вложений.

Когда проблема обнаруживается непосредственно перед сделкой, то сроки затягиваются. Покупатель начинает сомневаться, банк приостанавливает рассмотрение, нотариальная встреча переносится, и к сожалению часто договорённость полностью срывается и потенциальный покупатель покупает другой объект, где сделка сопровождается профессионально, все прозрачно и понятно и риски минимальны.

Больше всего от этого страдает собственник. Он не является специалистом по недвижимости и не обязан самостоятельно контролировать каждый шаг и документ. Именно поэтому он и обратился к маклеру, заплатив ему за профессиональное сопровождение.

«Подождём ещё немного» не всегда правильная стратегия

Безусловно, не каждый объект можно продать за неделю. Иногда рынку действительно требуется время. Бывают сложные объекты, нестандартные условия, завышенные ожидания собственника или ограниченный круг покупателей.

Профессиональный маклер не обязан обещать невозможное. Но он обязан честно объяснить ситуацию и дать понять что при таких то сроках можно реально получить такую цену и при других другую и если внести определенные улучшения за минимальный бюджет то в итоге можно и продать еще быстрее и получить больше.

Собственник должен понимать:
- сколько обращений поступило;
- были ли показы;
- какую обратную связь дали покупатели;
- соответствует ли цена рынку;
- что мешает продаже;
- какие действия уже предприняты;
- что необходимо изменить;
- какие документы проверены и чего ещё не хватает;
- и многое другое.
Если месяцами нет ни результата, ни понятной информации, ни плана дальнейших действий, ожидание само по себе крайне маловероятно что исправит ситуацию.

Что можно сделать, если продажа остановилась?

Прежде всего не бояться получить независимое мнение.
Иногда достаточно пересмотреть цену или презентацию объекта. В других случаях требуется заново проверить документы, изменить целевую аудиторию, подготовить квартиру к показам или выстроить переговоры иначе.

В моей практике часто были ситуации, когда собственники обращались уже после длительной и безрезультатной продажи. Они были уставшими, разочарованными и не понимали, почему при наличии договора и опубликованной рекламы от другого маклера ничего не происходит.

После проверки часто выяснялось, что проблема заключалась не в отсутствии покупателей, а в отсутствии системной работы: документы не были собраны, запросы оставались без ответа, цена не соответствовала рынку, а действия маклера ограничивались исключительно размещением объявления, и по необъяснимым причинам маклеры не реагировали на запросы от реально потенциальных покупателей.

Во всех подобных случаях, с которыми мне довелось работать, удалось найти практическое решение и професионально помочь собственникам в короткие сроки. При этом стоимость и условия моего комплексного сопровождения была значительно ниже и выгоднее тем, которые собственникам предлагали ранее. В некоторых ситуациях консультация и необходимая помощь предоставлялись мной вообще бесплатно.

Речь не о чудесах и не о гарантии мгновенной продажи. Речь о профессионализме, личной ответственности без пустых обещаний, внимательном и глубоком погружение в продаваемый или сдаваемый объект, ответственной коммуникации, предварительной подготовке объекта и проверке всех документов, личной ответственности за процесс и работой на будущее.

Хороший маклер не исчезает после подписания договора

Наверняка на рынке недвижимости Эстонии есть серьезные и добросовестные специалисты. Профессионального маклера от обнаглевшего лентяя отличает не громкая реклама, не размер бюро недвижимости, огромный гонорар или то что он бывший одноклассник или друг, а то, что происходит после подписания договора и суть самого договора.

Он остаётся на связи. Объясняет свои действия. Заранее организовывает, получает и проверяет документы. Не скрывает сложностей. Не создаёт у собственника ложных ожиданий и не ждёт, пока проблемы обнаружатся сами или объект сам продастся. договор при этом защищает и собственника и дает ему возможность выйти из него с минимальными потерями в случае если маклер не выполняет свои обязательства.

Собственник передаёт маклеру не просто ключи и фотографии. Он доверяет ему имущество, время, деньги и свои важные жизненные планы: покупку следующего жилья, переезд, погашение кредита или изменение семейной ситуации.

Фактически должно быть так, что с подписанием договора, маклер делает в комплексе все, включая решение всех вопросов и проблем и следующий этап это принятие поступившей лучшей цены от маклера и согласия прийти или присутствовать удаленно на нотариальной сделке.

Такое доверие требует реальной работы. И на моменте подписания договора если в нем не предусмотрено прозрачных и понятных механизмов выхода собственника из договора с маклером, без необходимости оплаты гонорара кроме компенсации за фактически понесенные и доказанные расходы, тогда когда реально есть доказательства что маклер не выполняет своих обещаний и обязательств то это красный сигнал собственнику для того чтобы остановиться и взвесить другую кандидатуру маклера, перед тем как будет уже поздно.

Если ваш объект давно находится в продаже, но вы не понимаете, что происходит и почему нет результата, необязательно продолжать ждать вслепую. Как показывает практика независимая проверка ситуации помогает увидеть то, что было упущено, и вернуть процессу ясность и достичь конкретного результата.

Расскажите мне о вашей ситуации. Я проверю ваш объект, документы, цену и ход продажи и честно скажу, какие действия действительно могут помочь. Если вам это будет интересно то можем заключить эксклюзивный договор за меньшую цену по рынку, с гарантией что если моя работа будет выполняться некачественно, то вы сможете аннулировать данный договор с компенсацией только прямых уже понесенных и доказанных расходов.

Я уже помог многим не только продать, сдать в аренду и получить больше и заплатить меньше, при меньших рисках и при этом не выполнять собственникам самим работу за маклеров за которую они же и платили.

До связи! Искренне желаю вам удачи с продажей или сдачей в аренду вашей недвижимости!

.......................
Автор: Roman Ytrebø
© 2026 Roman Ytrebø / GRÖLLER KINNISVARA OÜ. Все права защищены. Полное копирование, существенное воспроизведение, переработка или публикация статьи без предварительного письменного согласия автора запрещены. Цитирование допускается только в обоснованном объёме с обязательным указанием автора и активной ссылкой на первоисточник: grollerkv.ee.